Vermietete Wohnung verkaufen: was Eigentümer wissen sollten

Kauf bricht nicht Miete — was das konkret bedeutet

Mit dem Eigentumsübergang tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein. Miethöhe, Kündigungsfristen und getroffene Vereinbarungen bleiben unverändert. Der Mieter muss weder zustimmen noch informiert werden, bevor der Kaufvertrag geschlossen wird — sinnvoll ist eine Information trotzdem, spätestens nach dem Eigentumsübergang.

Für den Verkäufer heißt das: Sie müssen weder kündigen noch auf einen Auszug warten. Offene Punkte wie Kaution, Betriebskostenabrechnung und Ablesestände werden im Kaufvertrag geregelt und beim Übergang abgerechnet.

Vorkaufsrecht des Mieters

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB entsteht nur, wenn eine vermietete Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft wird. Bei einer Wohnung, die bereits vor Mietbeginn Wohnungseigentum war, greift es nicht.

Liegt der Fall vor, informiert der Notar den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags. Der Mieter hat dann zwei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben.

Wie vermietete Wohnungen bewertet werden

Bei einer vermieteten Einheit steht der Ertrag im Vordergrund: Jahresnettokaltmiete, Instandhaltungsstand, Rücklage der Gemeinschaft und die Frage, wie das Mietniveau zum örtlichen Mietspiegel steht. Ein deutlich untervermietetes Objekt ist nicht automatisch schlechter — es ist nur anders zu rechnen.

Der Zustand des Gemeinschaftseigentums fällt stärker ins Gewicht, als viele erwarten. Anstehende Maßnahmen an Dach, Fassade, Strängen oder Heizung fließen über die Beschlusslage der Eigentümerversammlung direkt in die Kalkulation ein.

• Jahresnettokaltmiete und Mietanpassungspotenzial
• Hausgeld, davon nicht umlagefähiger Anteil
• Instandhaltungsrücklage und beschlossene Sonderumlagen
• Zustand von Dach, Fassade, Heizung und Elektrik
• Lage innerhalb des Stadtteils, nicht nur der Stadt

Diese Unterlagen beschleunigen den Verkauf

Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller lässt sich ein belastbares Angebot machen. Fehlende Dokumente sind kein Ausschlusskriterium — sie verlängern nur den Weg. Wir arbeiten regelmäßig mit unvollständiger Unterlagenlage und beschaffen Fehlendes gemeinsam mit der Verwaltung.

• Aktueller Mietvertrag inklusive Nachträgen
• Nachweis der Kaution und aktuelle Mietzahlungen
• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
• Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan
• Grundbuchauszug und Energieausweis

Verkauf an einen Bestandshalter

Wir kaufen vermietete Wohnungen in Mannheim, Ludwigshafen, Heidelberg und der Metropolregion Rhein-Neckar in den eigenen Bestand. Das Mietverhältnis läuft weiter, es gibt keine Verwertungskündigung und keine Verkaufsinszenierung mit Besichtigungsterminen für Interessenten.

Der Ablauf ist bewusst kurz: Objektdaten senden, Einschätzung in der Regel innerhalb von rund 48 Stunden, Besichtigung, Angebot, Notartermin mit gesicherter Finanzierung.