Zählt das Datum des Notarvertrags oder der Grundbucheintrag?

Maßgeblich sind die Daten der obligatorischen Verträge, also der notariellen Beurkundungen.

Gilt die Frist auch für Grundstücke und Garagen?

Ja, § 23 EStG erfasst Grundstücke allgemein. Die Ausnahme für Eigennutzung greift dort allerdings meist nicht.

Beraten Sie steuerlich?

Nein. Wir schildern den Ablauf aus Praxissicht; die steuerliche Bewertung gehört zu Ihrer Steuerberatung.

Steuern

Spekulationsfrist bei Immobilien: zehn Jahre und die Ausnahmen

Die Zehnjahresfrist entscheidet häufig darüber, ob ein Verkauf jetzt oder später sinnvoll ist. Die Grundregeln sind überschaubar, die Ausnahmen zählen.

Stand 27. August 2026 · 5 Min. Lesezeit · Ceyhan Akar

Die Zehnjahresfrist

Liegen zwischen dem Datum des Kaufvertrags beim Erwerb und dem Datum des Kaufvertrags beim Verkauf mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn im Privatvermögen steuerfrei. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert; steuerlich geltend gemachte Abschreibungen erhöhen dabei den zu versteuernden Gewinn.

Ausnahme Eigennutzung

Wurde die Immobilie seit Anschaffung ausschließlich selbst bewohnt, oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren, ist der Gewinn steuerfrei. Für die Dreijahresregel genügen angebrochene Kalenderjahre — die Nutzung muss jedoch zusammenhängen.

Erbschaft und Schenkung

Erbfall und Schenkung gelten nicht als Anschaffung. Der Erbe tritt in die Position des Erblassers ein, dessen Anschaffungsdatum die Frist bestimmt. Eine lange im Familienbesitz befindliche Immobilie kann deshalb unmittelbar nach dem Erbfall steuerfrei verkauft werden.

Drei-Objekt-Grenze

Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, geht die Finanzverwaltung regelmäßig von gewerblichem Grundstückshandel aus. Dann gelten andere Regeln, unter anderem Gewerbesteuer. Wer ein Paket abgeben möchte, sollte diesen Punkt vorher mit der Steuerberatung klären.

Häufige Fragen

Zählt das Datum des Notarvertrags oder der Grundbucheintrag?: Maßgeblich sind die Daten der obligatorischen Verträge, also der notariellen Beurkundungen.
Gilt die Frist auch für Grundstücke und Garagen?: Ja, § 23 EStG erfasst Grundstücke allgemein. Die Ausnahme für Eigennutzung greift dort allerdings meist nicht.
Beraten Sie steuerlich?: Nein. Wir schildern den Ablauf aus Praxissicht; die steuerliche Bewertung gehört zu Ihrer Steuerberatung.

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